Sửa Luật Đất đai: Dự án đô thị phải tự thỏa thuận quyền sử dụng đất

Hình ảnh từ một cuộc lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Mới đây ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam (Ban Thường trực) vừa hoàn thành báo cáo tình hình triển khai và kết quả lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong hệ thống Mặt trận.

Theo báo cáo này, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã tổ chức 12 hội nghị, hội thảo với 230 lượt ý kiến góp ý.

Còn theo thống kê, Ủy ban MTTQ Việt Nam các tỉnh, thành phố đã tổ chức 51.153 hội nghị, hội thảo với 1.300.758 lượt góp ý kiến tâm huyết, sâu sắc, góp ý vào hầu hết các ý kiến của toàn bộ dự thảo .

Thời gian qua ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã nhận được tổng số 8.363.162 ý kiến góp ý cụ thể vào từng quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của các tổ chức, cá nhân.

Nhân dân đón nhận bày tỏ sự vui mừng, tin tưởng vào chủ trương lấy ý kiến toàn dân đối với Dự thảo Luật Đất đai, cơ quan xây dựng báo cáo đánh giá.

Tuy nhiên, theo báo cáo cũng còn có ý kiến cho rằng, việc sửa đổi Luật lần này cần thêm thời gian, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân tuy cần thiết, nhưng còn gấp gáp, không tránh khỏi tình trạng hình thức còn diễn ra ở nhiều địa phương, đơn vị. Để Luật Đất đai (sửa đổi) thực sự chất lượng, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển mới theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì đề nghị Quốc hội cân nhắc, xem xét có nên thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) vào kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV, có thể lùi thời hạn thông qua để có thời gian nghiên cứu, tiếp thu và hoàn thiện dự thảo.

Ngoài phản ánh chung, báo cáo cũng tổng hợp góp ý về một số nội dung cụ thể, trong đó có việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị.

Theo đó, ngày 23/9/2022, Ban Thường trực có văn bản phản biện xã hội gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường ,tại văn bản này đã phản biện một nội dung trong dự thảo luật liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trong Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương nêu rõ: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.” Trên thực tế, nếu thoả thuận thì có một số vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội ở địa phương. Nhưng nếu để Nhà nước thu hồi đất cũng sẽ phát sinh một số vướng mắc mà hiện nay người sử dụng đất chưa đồng thuận cao. Bởi vì khi thu hồi bồi thường là giá đất nông nghiệp. Sau đó đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao nhiêu thì không có ai kiểm soát và khi thành đất ở giá chênh lệch nhiều lần nên cũng tạo ra vướng mắc, chưa công bằng.

Mặc dù trong dự thảo đưa ra lấy ý kiến nhân dân lần này, Điều 78 vẫn quy định là Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng bao gồm rất nhiều điểm, trong đó Ban Soạn thảo đã tiếp thu và không còn quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, tuy nhiên điểm h vẫn quy định về dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở. Như vậy trong dự thảo vẫn quy định dự án đô thị do Nhà nước thu hồi đất.

Ý kiến của cơ quan xây dựng báo cáo đề nghị ban soạn thảo cân nhắc thật kỹ lưỡng điều khoản này để phù hợp với Nghị quyết 18.

Cụ thể, Ban Thường trực đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng: Dự án đô thị phải thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, dự án đã thỏa thuận được trên 80% số hộ dân có đất ảnh hưởng bởi dự án nhưng số còn lại không thể thỏa thuận được thì trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp, Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với phần diện tích không thể thỏa thuận.

Tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất và quy định đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất cũng là nội dung được đề cập tại báo cáo.

Theo Ban Thường trực, ở dự thảo lần này, hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất quy định tại Điều 156 chưa thể coi là độc lập với các cơ quan liên quan trong việc xác định và quyết định giá đất/giá đất cụ thể khi Ủy ban nhân dân vừa là cơ quan có thẩm quyền lập, quyết định và cũng là chủ trì Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất chỉ có 1 tổ chức độc lập là tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác nhưng lại do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định. Còn lại thành viên hầu hết đều là các sở ngành, là đại diện của các cơ quan thuộc UBND: Giám đốc Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Giao thông – Vận tải, Sở Công thương, Sở Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và UBND cấp huyện; Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh.

Vai trò của MTTQ Việt Nam trong hội đồng này cũng khá mờ nhạt, nên không thể bảo đảm tính độc lập của hội đồng, Ban Thường trực nhìn nhận.

Về thuế, báo cáo nêu rõ, so với Luật Đất đai năm 2013, thì Khoản 1 Điều 147 Dự thảo quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bổ sung thêm khoản thu mới là tiền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất đa mục đích. Đối chiếu những quan điểm, mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/TW thì Dự thảo vẫn chưa giải quyết thỏa đáng vấn đề là thuế sử dụng đất chưa được quy định cụ thể, không thể hiện điểm mới, chưa đáp ứng yêu cầu mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích, nhiều nhà ở… Quan điểm này được đông đảo nhân dân quan tâm nhưng hiện nay vẫn chưa được cụ thể hóa bởi quy định pháp luật trong dự thảo Luật.

Theo đó, Ban Thường trực đề nghị đưa vào dự thảo Luật các quy định cụ thể về đối tượng sẽ bị áp dụng mức thuế cao, đối tượng được áp thuế bình thường, các trường hợp miễn giảm, xây dựng một hệ thống để thông báo cho người dân biết số tiền thuế họ đóng vào được dùng vào những việc gì, tạo điều kiện cho người dân tham gia vào công tác giám sát việc sử dụng thuế của nhà nước. Cùng với đó là những khoản thu nhằm điều tiết hiệu quả chênh lệch địa tô, nhất là phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư.

Nguồn sưu tầm